Beslagen ten ijs voor de nieuwe hypotheek

Een gesprek met mijn financieel adviseur over de nieuw af te sluiten hypotheek. Dat was een fijn gesprek, want wat héb ik veel geleerd in de afgelopen tien jaar, over hypotheken…!

Deze keer maakte ik de keuzes en de adviseur dacht met me mee, vergeleek aanbieders en zette de verschillen tussen de opties voor mij op een rijtje.

Hier zijn we op uitgekomen:

Niet te hoog, niet te laag.

  • Een niet te hoge hypotheek, want ik wil geen top-opslag betalen aan welke financiële instelling dan ook. Ook wil ik nooit meer in de omstandigheid verkeren als een kleine tien jaar geleden, toen mijn hypotheekschuld een halve ton hoger was dan de waarde van mijn huis.
  • Een niet te lage hypotheek, gezien de lage hypotheekrente van dit moment. Immers: beleggen is voor mij op dit moment een logischere keuze dan besparen op de hypotheek. Degene die dat het beste uitlegt, beter dan ik, is MrFOB.

En omdat hij dat zo goed kan en toch wel een hardnekkig aantal financiële bloggers met veel lezers wat mij betreft té veel nadruk legt op aflossen, hierbij de quote. Voor als u de link niet volgt. Wat ik wél zou doen als ik u was…. ter verruiming van uw blik….

Aflossingsvrije hypotheek
Wij hebben in de loop van de jaren de helft van onze hypotheek ondertussen afgelost, maar zijn daar een paar jaar geleden mee gestopt. Door het aflossen is onze risico opslag gedaald, waardoor we minder rente per maand betalen. We hebben de rente vast laten zetten voor 20 jaar op een rente van 3.4%.
Hiervan krijgen we ongeveer de helft terug van de fiscus. Dus we houden een rentelast van 1.7% over die we daadwerkelijk kwijt zijn.
Beleggen
Wij beleggen nu datgene wat we overhouden in een paar indexfondsen. Met deze beleggingen halen we gemiddeld een rendement na kosten en voor inflatie van ongeveer 6-7% per jaar. Zie mijn post over onze beleggingsstrategie voor de details over hoe we beleggen.
Tegen een dergelijk rendement kan verder aflossen niet op voor mij.

Ik besloot dus om een hypotheeklening aan te gaan voor iets minder dan 90% van de marktwaarde van de woning. Tegen een aantrekkelijke rente van minder dan 2%. Gezien deze rente, heb ik besloten om géén NHG af te sluiten. Een mooie besparing op mijn Kosten Koper, want die investering ga ik niet terugverdienen bij deze rentes.

Bijkomend voordeel is, dat er veel geld vrijkomt bij deze relatieve hoge hypotheek. Ik hád er namelijk voor kunnen kiezen om een lagere hypotheekschuld aan te gaan. Nu houd ik dus geld “over”. Geld waarover ik – hopelijk – slimme beslissingen kan nemen: een mix van deposito, obligaties en beleggen. Rekening houdend met het rente-op-rente verhaal, ga ik dan dus met een héél beperkt risico, echt wel meer geld verdienen dat ik zou besparen wanneer ik een wat lagere hypotheeklening zou afsluiten.

Aflossingsvrije hypotheek of niet?

Het is altijd fijn om lage vaste lasten te hebben. Dat geeft je immers de mogelijkheid om zelf keuzes te maken tussen geld uitgeven en geld sparen. Zéker bij sterk fluctuerende inkomsten is dat fijn. Om die reden koos ik voor 50% aflossingsvrij en 50% annuïtair. Door het aflossingsvrije deel bespaar ik op mijn vaste lasten, waardoor ik meer geld over houd om passief inkomen op te bouwen. Maar ik los ook af, via het annuïtaire deel. Ook als er géén verplichting zou zijn om een anuïtaire hypotheek af te sluiten, zou ik daarvoor gekozen hebben. Zo bereid ik mezelf voor op een toekomst met minder inkomen.

Overigens heb ik het plan opgevat om het verschil tussen mijn huidige hypotheeklasten en de nieuwe, lagere hypotheeklasten, geheel apart te zetten voor de opbouw van passief vermogen en – wanneer dit nodig is – eventuele extra aflossingen. Dit bedrag komt bovenop wat ik sowieso jaarlijks inleg in beleggingen. Èn bovenop het vermogen dat ik al opgebouwd heb in de afgelopen drie jaar. Ik kijk nu al uit naar de stijgende grafiekjes!

Versneld aflossen of niet?

Ik kies er op korte termijn niet voor om versneld af te lossen. In plaats daarvan ga ik dus, zoals ik hierboven uitleg, méér vermogen opbouwen. Dat deed ik sowieso al, maar door die lagere vaste lasten kan dat veel sneller gaan. In ieder geval gedurende de komende 10 jaar. Ik heb het uitgerekend: zelfs bij tegenvallende rendementen kan ik binnen 10 jaar meer dan de helft van mijn totale hypotheeklening verdienen via beleggen. Ik ga dan dus uit van een lager rendement als waar Mr FOB hierboven mee rekent en van een lagere inleg dan dat ik de afgelopen vijf jaar geïnvesteerd heb ik beleggen en aflossen, terwijl het niet onrealistisch is dat ik méér kan inleggen vanwege mijn toekomstige lagere vaste lasten.

We kunnen niet in de toekomst kijken. Daarom wilde ik persé een hypotheek waarbij 20% per jaar extra afgelost kan worden: voor het geval dat de rente exorbitant gaat stijgen. Met die 20% ruimte per jaar, kan ik binnen twee maanden bijna de helft van mijn hypotheek aflossen, als ik wil: aan het einde van een hypotheekjaar 20% en vervolgens een maand later, aan het begin van een nieuw hypotheekjaar, opnieuw 20%.

Het kán dus wel, als ik het zou willen en als het verschil tussen aflossen en beleggen minder zwaar richting beleggen wijst.

Hoe lang de rente vast zetten?

Ik heb besloten om de hypotheekrente niet 20 jaar maar “slechts” 10 jaar vast te zetten. Ik betaal in dat geval nog geen 2% rente, wat meer dan een procent minder was dan 20 jaar vast. Stel dat de hypotheekrente in de komende 10 jaar sterk gaat stijgen, dan kan ik altijd gewoon gaan aflossen. Zo kan ik bijvoorbeeld na 7 jaar en 11 maanden niets extra aflossen, met drie maximale aflossingen, mijn hypotheek meer dan halveren naar 40% van de huidige schuld. Dan blijven mijn hypotheeklasten dus óók bij een rente van meer dan 10%, voor mij betaalbaar. Zeker wanneer de HRA tegen die tijd niet helemaal afgeschaft is (en dat verwacht ik niet….).

Dus… grote smurfin, wat is het geworden?

  • 50% annuïtair en 50% aflossingsvrij voor zo laag mogelijke vaste lasten.
  • 90% gefinancierd en 10% plus KK plus eventuele verbouwingen op eigen geld. Hierdoor beperk ik de risico-opslag en ga ik voor lage vaste lasten. Door de annuïtaire lening daalt mijn risico-opslag vervolgens nog meer, maar het grootste verschil zat ‘em in die eerste 10%.
  • Rente 10 jaar vast voor zo laag mogelijke vaste lasten. Ik heb het laten uitrekenen: bij 20 jaar vast zou ik bruto per maand 130 euro méér kwijt zijn. Die 130 euro zet ik liever om in beleggingen.
  • Omdat mijn vaste lasten dalen, ga ik meer geld opzij zetten om passief vermogen op te bouwen. Zo kan ik binnen 10 jaar meer dan de helft van mijn totale hypotheekschuld bij elkaar sparen via beleggen, uitgaande van een behoudende 5% rendement uit beleggingen. Overigens wil ik voor meer zekerheid, ook meer gaan doen met deposito’s en obligaties.
  • Door passief vermogen op te bouwen, kan ik dankzij het veel hogere rendement, met eenzelfde investering over tien jaar meer dan twee keer zo veel aflossen dan wanneer ik steeds meteen zou aflossen.
  • De mogelijkheid om jaarlijks 20% extra af te lossen. Zo kan ik bij een sterk stijgende hypotheekrente al vóórdat mijn 10 jaar rentevast-periode voorbij zijn, ervoor zorgen dat mijn hypotheekschuld tegen die tijd sterk daalt en ik blijf daardoor ook bij een hogere rente in staat om deze te blijven betalen.

Over mariimma

Alleenstaande moeder en ZZP-er die stukje bij beetje steeds meer financiële vrijheid ervaart.
Dit bericht werd geplaatst in beleggen, budget, financieel-plan, geld, HOT, huizenverkoop, hypotheek, toekomst, voornemens en doelen. Bookmark de permalink .

16 reacties op Beslagen ten ijs voor de nieuwe hypotheek

  1. Anne J. zegt:

    En, leen je nog geld van je BV voor de hypotheek? Verder lijkt het mij een mooi plan. 10 jaar rentevast is meer dan lang genoeg.

    Ik los ook niet meer af op onze hypotheek, de brutolasten zijn 1500 per maand en dat is voor ons 2-verdieners gezin lag zat, en ik blijf verder doorgaan met beleggen in aandelentrackers. Obligaties blijf ik van af, ik verwacht dat de rente gaat stijgen en dan daalt de waarde van de obligaties.

    Liked by 1 persoon

    • mariimma zegt:

      Ja ik ga wel investeren vanuit de BV. Maar niet maximaal en minder dan nu. Er komt dus flink geld vrij in de BV.
      Die obligaties weet ik ook nog niet zeker, hoor. Eerst maar eens dit huizenswitchtraject afronden. Maaar deposito’s ben ik wél echt serieus aan het overwegen: bijvoorbeeld ieder jaar eentje afsluiten voor vijf jaar. Hoewel ik dus met die extra liquiditeit in de BV altijd gebruik kan maken van een rekening courant lening….

      Like

  2. Klinkt als een mooi plan! En met die rentes van tegenwoordig kun je inderdaad een stuk beter spelen en kan ik me voorstellen dat het een stuk interessanter is om te beleggen. Zeker als je toch (deels) aflost en dat extra kunt doen als je zou willen. Krijg je dan nu trouwens over die 50% aflossingsvrij geen HRA meer, of kon je daar iets van meenemen van je oude hypotheek?

    Liked by 1 persoon

  3. MvhJ zegt:

    Wij hebben recent wel gekozen voor 20jr vast omdat de jongste net geboren is en de oudste 11 is. De kans dat voor beiden geld in onderwijs moet worden gestoken is vrij groot, dus we wilden niet het risico nemen dat de rente tegen de tijd van verlenging hoger is. Één keer eerder meegemaakt, waardoor we een hele tijd serieus moesten bezuinigen.

    Like

  4. DeBudgetman.nl zegt:

    Ziet er allemaal goed doordacht uit.
    Ik zou, net als Anne, wegblijven bij obligaties. De rente gaat zeker niet lager worden en een stijging is altijd negatief voor het rendement van obligaties. Voor het stabiele deel van de portefeuille kies ik voor cash. Levert niks op, maar ook geen negatief rendement.
    Verder zal de beurs in de komende 10 jaar echt wel een keer corrigeren, of we krijgen nog een echte crisis. Ook in zo’n geval is cash prettig; kan er nog een beetje bijgekocht worden..

    Liked by 1 persoon

    • mariimma zegt:

      Bedankt voor de tip!

      Voor mij zijn obligaties nog “on-onderzocht gebied”.

      Vooralsnog neem ik nog geen besluit, het geld komt pas bij verkoop vrij. En dan ga ik na de koop en Kosten Koper eens kijken wat ik overhoud… Denk dat ik sowieso meerdere deposito’s wil gaan afsluiten, gezien jullie waarschuwingen.

      Like

  5. marana zegt:

    Interessant! Fijn dat er nog hypotheken zijn met 20% aflosmogelijkheid per jaar, zo kun je snel ingrijpen als het moet inderdaad.

    Waar ik nu nieuwsgierig naar ben is of je gaat beleggen vanuit je BV of vanuit privé? Heb je daar al aan gerekend? (hangt ook samen met het te verwachten rendement natuurlijk)

    Liked by 1 persoon

  6. Pasja zegt:

    Toch nog een vraagje:
    Hoe zit het dan als je de overwaarde uit je oude woning niet inlegt (bijleenregeling). 0ver dat gedeelte mag toch niet meer de rente afgetrokken worden??

    Like

    • mariimma zegt:

      Die leg ik wél in, vandaar ook die 90%.

      Overigens voelt het voor mij alsof ik veel overwaarde heb. Maar feitelijk komt gewoon de hypotheeklening die ik bij de BV heb afgesloten, vrij. De verkoopsom van mijn huis is lager dan de oorspronkelijke hypotheeklening en ik heb vooral afgelost vanuit de BV.

      Like

  7. Goed doordacht verhaal! Het voelt zo fijn om in control te zijn bij grote financiële beslissingen hè? Wat zo’n adviseur ook zegt. Bij mij komt er straks ook kapitaal vrij en ik overweeg om ook een kleiner deel daarvan te beleggen. Ik twijfel alleen nog erg over het instapmoment, nu ongeveer alle zieners een nieuwe crisis aankondigen.

    Liked by 1 persoon

    • mariimma zegt:

      Tja…… die zieners hebben naar mijn idee net zo vaak ongelijk als gelijk.
      Ik lees al 2 jaar dat er een crisis aankomt. Ondertussen heb ik toch al een behoorlijk bedrag verdiend aan beleggen.

      Like

  8. Ik heb toevallig ook net een huis gekocht twee jaar na de scheiding. Tot jog toe huurde ik. Nu begon ik weer op de startersmarkt als 39 jarige en wat was het lastig om iets te vinden! In de wijk waar ik graag iets wilde kopen zag ik de prijzen omhoog schieten!
    Ik kon de helft van de rechten van het aflossingsvrije deel meenemen uit mijn huwelijk en dat heb ik gedaan. Ik hoop straks wat meer over te houden. En dan inderdaad via dezelfde constructie meer vermogen op te bouwen.

    Liked by 1 persoon

  9. Pingback: Oktober 2022 | Struikelen

Wat vind jij daarvan?

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

w

Verbinden met %s